BEMÆRK AT KONTORET LUKKER TIRSDAG 28. OG ONSDAG 29. SEPTEMBER PÅ GRUND TIL LOKALE SAN MIGUELFERIER - SORRY FOR ULEMPEN. ¡FELICES FIESTAS!

Brugervurdering: 5 / 5

stjerne Aktivstjerne Aktivstjerne Aktivstjerne Aktivstjerne Aktiv
 

Overvejer du eller er du ved at sælge din spanske ejendom? Vi har sammensat følgende oplysninger, som vi håber vil være meget nyttige! Det kan endda påvirke din beslutning om at sælge eller ej, og til hvilken pris. Vi forsøger at give vores leverandører så mange oplysninger som muligt for at hjælpe dem i salgsprocessen, så der ikke er nogen grimme overraskelser undervejs! Jeg er sikker på, at vi vil føje til denne liste med oplysninger, når årene går, og love og praksis ændres. De givne oplysninger er kun ment som en vejledning, og du bør altid søge hjælp fra en kvalificeret advokat (dvs. en advokat) på et tidligt tidspunkt, især (men ikke kun), hvis noget har ændret sig, siden du købte ejendommen (for eksempel hvis en af ​​dine medejere enten er død eller har udviklet en sygdom, der påvirker deres evne til at deltage i notaren med fornuft, eller hvis du har foretaget ændringer på ejendommen, der ikke er registreret i tingbogen, eller hvis du formoder, at du kan være i negativ egenkapital på grund af et pant i ejendommen, der er højere end det sandsynlige provenu ved salget).

1. Omkostninger og gebyrer ved salg af min spanske ejendom

Disse kan opdeles i de omkostninger og gebyrer, der skal betales forud for salg, og dem, der skal betales på salgstidspunktet.

1a. Omkostninger og gebyrer, der skal betales forud for salg af en spansk ejendom

- Energieffektivitetsattest.  Hvis du ikke har et gyldigt energieffektivitetscertifikat (CEE = certificado de eficiencia energética), så siger loven, at du skal opnå en og vise klassificeringen i al din reklame og præsentere den for notaren på salgsdagen. De er gyldige i 10 år, uanset hvem der ejer ejendommen. Villas Fox kan hjælpe dig med at få en ved hjælp af vores lokale arkitekt.  Klik her for de nyeste priser.  Manglende overholdelse kan føre til bøde både for dig og din ejendomsmægler. 

-Habitationscertifikat (certificado de habitabilidad).  Dette omtales ellers som en sekundær erhvervstilladelse (licencia de segunda ocupación), cédula eller declaración ansvarlig. Dette er en 2-trins proces. Den første fase er, at arkitekten inspicerer ejendommen, sammenligner den med ejendomsretsakterne og udsteder et certifikat, der siger, at ejendommen er egnet til at bo i, og svarer til beskrivelsen af ​​ejendommen i ejendomsretsakterne. Hvis arkitekten opdager, at der er en uoverensstemmelse mellem ejendommens faktiske tilstand og størrelse og beskrivelsen i titelretsakterne, vil han medtage dette i sin rapport, og hvis ændringen er foretaget for over 10 år siden og før 2014, så kan udstede et attest for antikken for at erklære, at ændringen er fritaget for eventuelle sanktioner. Ellers er du muligvis nødt til at få en retrospektiv planlægningstilladelse til de ændringer, du har foretaget, hvilket tager længere tid. Derfor er det en god ide at få et beboelsesbevis på et meget tidligt tidspunkt, for selvom loven ikke forpligter dig til at have en på plads inden salg, er det generelle råd til købere ikke at købe en ejendom uden en, især da forsyningsselskaberne ofte kræver en, når de ændrer kontrakten til navnet på de nye ejere. En anden fordel ved at få beboelsesattesten på et tidligt tidspunkt er, at arkitekternes rapport normalt indeholder planer for huset, som kan være nyttige at vise for købere. Købere har større tillid til at købe dit hjem, hvis de kan se, at du allerede har fået al papirarbejdet på plads, hvilket beviser, at ejendommen er fuldt lovlig. Den anden fase i processen med at opnå dette certifikat er, at enten dig selv eller arkitekten skal fremlægge sin rapport sammen med kopier af titelgodtgørelser og alle nylige regninger for SUMA (rådsafgift), el og vand på rådhuset og betale rådhusgebyret for dette. Nogle rådhuse vil derefter efterfølgende udstede beboelsesattesten efter en periode med ventetid, men andre rådhuse (f.eks. San Miguel de Salinas) vil blot udstede en officiel kvittering, der siger, at den korrekte dokumentation er leveret og vil lade det være. Denne "kvittering" er tilstrækkelig, når du sælger ejendommen.  Klik her for at se de seneste priser for opnåelse af beboelsesattest (varierer mellem byer).

- Alle omkostninger og gebyrer forbundet med den normale drift og vedligeholdelse af ejendommen, f.eks. kommunale gebyrer, vand- og elregninger osv., så din køber modtager ejendommen uden gæld og med alle tilsluttede forsyningsselskaber. Dette gælder, selvom salgsprocessen tager længere tid end forventet, dvs. at du stadig er ansvarlig for alt ovenstående og også kan drage fordel af brugen af ​​ejendommen indtil salgsdatoen

1b. Omkostninger og gebyrer, der skal betales på salgstidspunktet

Alle følgende omkostninger trækkes normalt fra provenuet ved salget på datoen for salg af ejendommen. Med andre ord vil bankudkastet, som du modtager på salgsdagen, være for et beløb NET af følgende omkostninger. Men hvis du er skattemæssigt (skattemæssigt) bosiddende i Spanien, gælder dette muligvis ikke plusvalia-skat, som du er ansvarlig for at betale kort efter salget. Vi anbefaler kraftigt, at du diskuterer alle disse omkostninger og hvordan de betales med din advokat på et tidligt tidspunkt for at undgå misforståelser.

Hvis ejendommen har elementer eller funktioner (f.eks. Ekstra meter med hus eller jord, yderligere svømmebassiner, udestuer, udvidelser og andre permanente strukturer) der ikke tidligere var i den officielle ejendomsbeskrivelse i tingbogen, så er det dit ansvar at betale arkitekten, notar og tinglysingsgebyrer i forbindelse med at få beskrivelsen opdateret i tingbogen. De fleste købere og deres advokater er modtagelige for, at denne proces finder sted på samme tid som ejendommen sælges, men de insisterer muligvis på, at du opdaterer beskrivelsen i tingbogen inden salg af ejendommen, hvilket kan tage et par ekstra måneder. Selvom du allerede har betalt for en arkitekt til at udstede et antikvitetsbevis for at erklære, at ændringen er undtaget fra at kræve tilbagevirkende byggetilladelse inden salg af ejendommen, skal du stadig betale for notar- og ejendomsomkostningerne forbundet med at erklære dette ændre den officielle beskrivelse af ejendommen, når du rent faktisk sælger ejendommen. For eksempel, hvis du allerede har betalt en arkitekt 250 euro for et oldtidscertifikat til din swimmingpool, når du sælger ejendommen, kan advokaterne trække yderligere 1,000 euro til dækning af omkostningerne ved notar- og grundregistreringsgebyrer forbundet med at tilføje puljen til ejendomsbeskrivelsen i tingbogen. Forveks ikke disse gebyrer med notarius og ejendomsregistreringsomkostningerne ved selve ejendomssalget. Disse betales normalt af køberen.

- Notariegebyrer vedrørende salg af ejendommen.  I det mindste i denne del af Spanien er normen, at KØBEREN skal betale alle notargebyrer (og grundregistreringsgebyrer) i forbindelse med overdragelse af ejerskab af ejendommen. På trods af dette siger loven faktisk, at medmindre den private salgskontrakt siger andet, er det SÆLGER, der skal betale den største del af notargebyret. Så det er en god ide at sørge for, at din private salgskontrakt (som du underskriver, når du aftaler en pris med en køber) gør det klart, at det er KØBER, der betaler notargebyret. Ellers kan du blive holdt ansvarlig for at betale de fleste af dem! Standard salgskontrakten hos Villas Fox bestemmer, at køberen betaler dem. Imidlertid foretrækker nogle advokater at udarbejde deres egen kontrakt, og som altid er det op til dig at læse kontraktens vilkår, inden du underskriver den.

- Ejendomsmæglergebyrer.  Hos Villas Fox opkræver vi sælgeren et gebyr efter vellykket afslutning af salget. Dette gebyr trækkes normalt fra provenuet fra salget, og betalingen foretages af køberen på vegne af sælgeren. Med andre ord betaler køberen vores gebyr (minus ethvert depositum, vi har), og dette beløb diskonteres fra det beløb, køberen betaler sælgeren. På denne måde er det sælgeren, der betaler vores gebyrer, og det er sælgeren, som vi giver en faktura til. Vores gebyrer inkluderer IVA (moms) på 21%. Selvom vores gebyrer kun kan virke som endnu et stort stykke penge, som du mister undervejs, kan vi godt tænke, at den internationale markedsføring, vi leverer, gør det muligt for dig at nå ud til et meget bredere publikum og tiltrække flere potentielle købere. Det kan betyde forskellen mellem at sælge og ikke sælge dit hjem. Eller det kan betyde, at vi finder dig en køber med mere forbrugskraft (muligvis en, der ikke taler dit sprog), som måske er villig til at betale en højere pris for din ejendom, end hvis du ikke havde brugt vores tjenester. Vi kan godt lide at tro, at vores markedsføring og generelle assistance med salgsprocessen repræsenterer fremragende værdi for pengene!

- Plusvalía-skat (mere korrekt kendt som "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)" - men jeg tror, ​​du kan forstå, hvorfor de fleste forkorter det til "plusvalía-skat". Dette er en skat, der angiveligt opkræves på sælgeren og er knyttet til værdistigningen på den jord, som lejligheden eller huset ligger på. Det skal dog betales, selvom markedsværdien af ​​jorden er faldet, siden du købte ejendommen. Det er også relateret til værdien af jorden (så sælgere af villaer på store grunde bliver nødt til at betale meget mere end leverandører af små lejligheder) og er også direkte relateret til antallet af fulde kalenderår, siden du købte ejendommen. Med andre ord er det nul, hvis du har ejet ejendommen i mindre end 12 måneder, men dobbelt så meget, hvis du har ejet ejendommen i 10 år sammenlignet med en person, der har ejet en lignende ejendom i 5 år. Hvordan beregnes den? Hvis du giver os en nylig SUMA-regning for ejendomsskat (IBI), så kan vi beregne det for dig. Det varierer mellem byer, men det kan typisk være mellem 30 og 300 euro for hvert år, du har ejet ejendommen.

- 3% tilbageholdelse. Dette gælder, hvis du IKKE er en spansk skatteboende, ELLER hvis du er en, men ikke fremlægger det certifikat, der viser, at du er et.   3% af den officielle salgspris opbevares af køberen (som skal betale den til skattemyndighederne på dine vegne og skal påtage sig ansvaret for at gøre det). Dette kan betragtes som en udbetaling af enhver kapitalgevinstskat (eller andre private skatterestancer, du måtte have), du måtte være ansvarlig for efter salget. Men hvis din advokat kan påvise, at du ikke har opnået en kapitalgevinst, eller din skattepligt er mindre end 3%, kan de kræve alt dette tilbage for dig (minus eventuelle skatter, du skylder). Processen kan tage et år eller mere. Din advokat vil ikke gøre dette automatisk - du skal instruere dem om, at du ønsker at kræve dette tilbage. Spørg dem, hvis du har brug for at holde din spanske bankkonto åben for at pengene skal indbetales til den.

- Opbevaring af SUMA, samfundsgebyrer, elektrisk og vand.  Advokaterne, der er involveret i salget, vil beslutte, om der skal tilbageholdes penge fra dit provenu for at opfylde eventuelle udestående forpligtelser vedrørende betaling af el, vand, samfundsafgifter og SUMA. Som sælger er du ansvarlig for betaling af SUMA for hele det kalenderår, hvor salget finder sted, selvom regningen for det år endnu ikke er udstedt (hvilket er meget almindeligt, da regningerne normalt genereres i efteråret). Så selvom du sælger ejendommen i den første uge i januar, kan advokaterne tilbageholde et omtrentligt beløb svarende til den estimerede SUMA-regning for hele året. Hvis du ønsker at udfordre dette, skal du gøre det, inden du accepterer salget. Det er vigtigt at diskutere disse tilbageholdelser med din advokat og spørge dem, hvad proceduren er vedrørende dette. Hvis du mener, at tilbageholdelserne er unødvendigt høje, eller hvis du kan bevise, at du har betalt SUMA-regningen for indeværende år, skal du gøre det klart for din advokat på et tidligt tidspunkt, så tilbageholdelserne kan justeres i overensstemmelse hermed. Sørg også for at annullere alle direkte debiteringer for ejendommen, EFTER salget er afsluttet, og informer udbyderne af din husforsikring, at du har solgt ejendommen.

Det er alt for nu, men i den nærmeste fremtid udvider vi denne artikel med følgende emner og måske endnu mere:

2. Valg af din ejendomsmægler (og valutaselskab, hvis du ikke vil beholde provenuet fra salget i euro) og den dokumentation, der kræves for at levere

3. Forberedelse af ejendommen til fotografier - se Forberedelse til fotosessionen

4. Forberedelse til klientbesøg

5. Jeg har et tilbud - skal jeg acceptere det?

6. Hvad sker der mellem tilbuddet, der accepteres, og gennemførelsen af ​​salget? (F.eks. få et certifikat for skatteophold, hvis du er skattepligtig for at undgå at betale 3% tilbageholdelse!)

7. Hvad skal jeg gøre på afslutningsdagen?

8. er der noget andet, jeg skal gøre?

 

 

Pin It

Klientanmeldelser

Vi vil gerne sige en STOR TAK TIL ANDY OG SORELLE FOX FOR DEN VENNLIGE, HJÆLPENDE OG FAGLIGE SERVICE, DE LEVERES I VORES NYE LEJLIGHEDSSALG. Intet var for meget FEJL.  

Hilsen PAT og JEFF McCormick


Pat og Jeff McCormick
Mandag, 20 februar 2017